Sertifikat Ganda

I. PENDAHULUAN

Baru-baru ini Kantor Pertanahan Kabupaten Purbalingga dipusingkan dengan kasus sengketa yang terjadi di Desa Karangjambe dan di Desa Pagedangan mengenai sertipikat double atau sertipikat ganda. Di Desa Karangjambe Sertipikat Hak Milik Nomor 22 Desa Karangjambe atas nama Nyonya Patin Al Suri seluas 845 m2 tumpang tindih dengan sertipikat Hak Milik Nomor 35 Desa Karangjambe atas nama Kromomiarjo dengan luas yang sama. Sertipikat Hak Milik No. 22 diterbitkan pada tanggal 10 Agustus 1978 sedangkan sertipikat Hak Milik No.35 diterbitkan tanggal 8 September 1983.

Sementara di Desa Pagedangan Kecamatan Bojongsari Sertipikat Hak Milik No.37 Desa Pagedangan atas nama Ny. Notodiarjo seluas 945 m2 tanggal 23-4-179 diatasnya telah terbit 3 buah sertipikat yaitu SHM No. 425 m2 atas nama Triodiardjo Tahun 1983, SHM No.429 atas nama Masturi seluas 353m2 tahun 1983 dan SHM No.992 atas nama waginah seluas 475 m2 tahun 1984.

Kejadian ini membuka mata Kantor Pertanahan Purbalingga ada apa dengan semua ini, bagaimana ini bisa terjadi apa ada yang salah dalam penyelenggaraan administrasi pertanahan selama ini dan apakah hanya dua kasus tersebut itu saja sementara kasus-kasus sertipikat ganda yang lain yang belum mencuat masih banyak.

Sesuai amanat Undang Undang Pokok Agraria (UU No. 5 tahun 1960) pemerintah berkewajiban menyelenggarakan pendaftaran tanah di seluruh Indonesia. Kantor Pertanahan Kabupaten Purbalingga adalah instansi pemerintah di daerah yang berkewajiban melaksanakan pendaftaran Tanah di wilayah Kabupaten Purbalingga. Dasar dari pelaksanaan pendaftaran tanah diatur dalam Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 dimana pendaftaran tanah dilaksanakan dengan baik, teliti, tertib dan teratur agar tidak terjadi penerbitan sertipikat ganda atau double. Mengapa sertipikat ganda bisa terjadi apa dampaknya, apa motif seseorang menggandakan sertipikat, bagaimana tindakan pencegahannya agar tidak terulang lagi dan bagaimana pemecahannya/penanganan sengketa akibat sertipikat ganda selama ini, untuk menjawab semua itu, maka perlu adanya pembahasan lebih lanjut.

II. PEMBAHASAN

A. Pengertian

Sertipikat ganda adalah dua buah sertipikat atau lebih dimana obyek tanahnya sebagian atau seluruhnya sama, tetapi data subyeknya bisa sama atau bisa juga berlainan. Ada beberapa kemungkinan terjadinya sertipikat ganda yaitu :

1. Kedua atau lebih sertipikatnya asli tapi salah satunya asli tapi palsu. Artinya keduanya mempunyai salinan/arsip di Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota. Hal ini Terjadi karena suatu bidang tanah sudah bersertipikat akan tetapi di daftarkan lagi pada Kantor Pertanahan, jadi keduanya memang asli produk BPN akan tetapi obyek/bidang tanahnya sama baik letak, posisi maupun luasnya.
2. Kedua sertipikat palsu artinya kedua sertipikat tersebut tidak terdapat salinannya di Kantor Pertanahan/BPN atau tidak ada arsipnya.
3. Salah satu atau lebih sertipikat tersebut merupakan bagian dari sertipikat yang lain. Hal ini terjadi karena bidang tanah yang didaftarkan seharusnya didaftarkan melalui proses pemecahan sertipikat induknya, atau sebaliknya penerbitan sertipikat yang satu harusnya merupakan penggabungan dari beberapa sertipikat yang lain.
4. Overlapping (tumpang tindih) yaitu ada dua atau lebih sertipikat yang tumpang tindih satu dengan lainnya sehingga bagian yang tumpang tindih tersebut merupakan sertipikat ganda. Karena sebagian tanahnya termasuk dalam sertipikat yang lain.

B. Mengapa terjadi sertipikat ganda ?

1. Terjadi karena tidak adanya basis data mengenai bidang-bidang tanah baik yang sudah terdaftar maupun yang belum terdaftar. Seharusnya tanah-tanah yang didaftarkan pada Kantor Pertanahan dibywerken atau dilakukan pencatatan dan pencoretan pada peta-peta pendaftaran. Sehingga apabila tanah tersebut didaftarkan lagi maka dapat diketahui tanah tersebut sudah bersertipikat.
2. Adanya kesengajaan dari pemilik tanah untuk mendaftarkan kembali sertipikat yang sebenarnya sudah ada dengan memanfaatkan kelemahan lembaga BPN. Hal ini terjadi karena pembuatan sertipikat baru lebih mudah dan lebih murah daripada melakukan peralihan hak atas tanah. Seperti diketahui peralihan hak atas tanah harus dibuatkan Akta PPAT, PPAT sebelum menandatangani akta harus sudah dibayarkan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) dan SSB Pajak Penghasilan. Besarnya BPHTB adalah sebesar 5 % dari Nilai Jual Obyek Pajak/harga transaksi Jual Beli dikurangi Nilai Jual Obyek Tidak Kena Pajak. Sedangkan SSB Pajak Penghasilan besarnya 5 % dari Nilai Jual Obyek Pajak/harga transaksi Jual Beli. Selain itu pada saat pembuatan Akta PPAT para pihak harus menghadap. Sehingga terjadi kesulitan manakala mengumpulkan para pihak yang berkepentingan mengingat keberadaannya tidak tahu rimbanya karena transaksi tanahnya sudah berlangsung sangat lama. Selain itu juga bisa terjadi karena adanya keinginan untuk mendapatkan fasilitas kredit dari perbankan atau lembaga keuangan lainnya. Hal ini karena sertipikat yang satu sudah menjadi agunan pada Bank yang satu, sedangkan untuk mendapatkan kredit dari bank yang lain dibuatkan sertipikat baru. Sehingga satu bidang tanah diagunkan kepada beberapa bank dengan bukti sertipikat yang berbeda tetapi bidang tanahnya sama.
3. Keteledoran aparat Badan Pertanahan Nasional dalam pelaksanaan bywerken Peta Pendaftaran. Dimana setiap pelaksanakan pengukuran bidang tanah harus diikatkan dengan titik dasar teknik yang ada dan penempatan gambar bidang tanah harus digambar pada posisi yang tepat pada peta pendaftaran tanah Seringkali karena kurang teliti terjadi salah penempatan gambar ataupun lupa tidak digambar pada Peta Pendaftaran.
4. Tidak cukup tersedianya peta pendaftaran tanah yang meliputi seluruh wilayah kabupaten, sehingga banyak gambar bidang tanah yang tidak dipetakan. Untuk saat ini tersedia Peta Base Map dengan aplikasi Land Office Computerism (LOC) dan fasilitas Autocad Map yang bisa digunakan untuk bywerken Peta, akan tetapi informasi yang disajikan masih kurang mendukung. Sedangkan cara memperoleh koordinat nasional dengan alat GPS Hand Out kurang akurat karena akurasinya bisa mencapai kesalahan radius 100 m. Sehingga penempatan posisi bidang tanah pada Base Map masih dalam taraf ragu-ragu.
5. Karena kesalahan penunjukkan batas bidang tanah pada saat terjadi pengukuran bidang tanah. Kesalahan tersebut menimbulkan overlapping (tumpang tindih) sertipikat, yaitu keadaan dimana sebagian sertipikat yang satu menjadi bagian dari sertipikat yang lain. Hal itu terjadi karena pada saat pengukuran bidang tanah pemilik yang berbatasan dengan bidang tanah tidak hadir dan Petugas Ukur Kantor Pertanahan yang datang berbeda dengan Petugas Ukur yang pernah melaksanakan pengukuran sebelumnya, ataupun ada kesengajaan dari pemilik tanah agar memperoleh tanah yang lebih luas dengan cara menyerobot tanah sebelahnya yang juga sudah bersertipikat.

C. Motif –Motif seseorang menggandakan sertipikat tanahnya

1. Ketidaktahuan Masyarakat mengenai Pendaftaran Tanah. Pada umumnya banyak orang tidak mengetahui prosedur pemecahan sertipikat, penggabungan peralihan hak, penghapusan ataupun penggantian sertipikat. Tahunya apabila seseorang misalkan membeli tanah sertipikat yang lama minta diganti yang baru dengan didaftarkan lagi melalui prosedur pendaftaran tanah pertama kali, padahal pendaftaran sertipikat pertama kali khusus untuk tanah-tanah yang belum bersertipikat. Apabila sudah jadi sertipikatnya ternyata sama dengan yang dulu baru mereka complain bahwa ”kalau yang seperti ini saya sudah punya, Pak”. Kasus yang seperti itu bisa dianggap pelanggaran terhadap Ketentuan Peraturan Pemerintah No. 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah karena pada saat pengajuan permohonan sertipikat pemilik tanah membuat pernyataan tanahnya belum bersesertipikat dan tidak dalam sengketa. Ketentuan mengenai penghapusan sertipikat sangat sulit dan berbelit-belit karena harus mendapatkan persetujuan dari Kepala Badan Pertanahan Nasional. Sehingga salah satu sertipikat tersebut disimpan di Kantor Pertanahan, sekian waktu berlalu dengan cara bagaimana sertipikat tersebut jatuh ketangan pihak-pihak yang beriktikad tidak baik, sehingga timbul sengketa bidang tanah. Hal ini sering terjadi pada sertipikat hasil kegiatan proyek seperti PRONA, PRODA, SMS, dan lain-lain.
2. Alasan praktis. Masyarakat sangat alergi dengan prosedur yang berbelit-belit mengenai pendaftaran peralihan hak karena jual beli, hibah, waris, pemecahan sertipikat ataupun penggabungan sertipikat, serta penerbitan kembali sertipikat karena hilang, sehingga masyarakat memilih jalan pintas dengan melaksanakan pendaftaran sertipikat pertama kali, memang diakui pendaftaran sertipikat pertama kali lebih mudah, lebih murah, persyaratan lebih mudah karena hanya dengan melampirkan Fotocopy KTP dan SPPT PBB tidak mencari penjual, ahli waris ataupun penghibah yang kebanyakan mereka sudah tidak tahu rimbanya.
3. Menghindari pajak BPHTB dan SSB pajak penghasilan. Sesuai ketentuan PP 24/1997 bidang tanah yang perolehannya sebelum 24 Oktober tahun1997 diproses melalui pengakuan dan penegasan hak, sehingga tidak perlu dibuatkan Akta PPAT, dan dibebaskan dari pajak BPHTB dan SSB Pajak Penghasilan. Ketentuan mengenai Akta PPAT yang telah ditandatangani oleh PPAT harus dalam jangka waktu maksimal 7 hari harus sudah didaftarkan pada Kantor Pertanahan menyebabkan tanggal akta dibuat pada saat terjadi transaksi, dan sebelum PPAT menandatangani akta PPAT pajak BPHTB dan SSB Pajak Penghasilan sudah harus disetorkan kepada negara, sehingga mau tidak mau pemilik tanah tidak bisa menghindar dari kewajiban membayar pajak. Seandainya bidang tanah tersebut didaftarkan melalui pendaftaran pertama kali maka dengan bantuan saksi dan legalitas perangkat Desa bisa dibuat seolah-olah transaksi/perolehan tanahnya terjadi sebelum 24 Oktober 1997.
4. Adanya Iktikad Tidak Baik Terjadi karena ada iktikad tidak baik dari pemilik tanah untuk menggandakan sertipikatnya agar dapat dijual berulangkali kepada pihak lain atau dapat diagunkan untuk mendapatkan fasilitas kredit kepada beberapa Bank/Lembaga Keuangan. Kesemuanya demi mencari keuntungan pribadi dengan mengesampingkan aspek moral dengan memanfaatkan kelemahan Badan Pertanahan Nasional dan instansi yang terkait dalam proses pembuatan sertipikat dan hal ini merupakan tindakan kriminal yang merugikan negara dan dapat diajukan ke pengadilan.
5. Adanya unsur kesengajaan. Sering terjadi pada proses penerbitan sertipikat karena hilang atau rusak. Seseorang yang pernah dititipi sertipikat, karena suatu musibah sertipikat tersebut rusak atau hilang, maka untuk mengganti sertipikat tersebut mereka menempuh jalur pendaftaran pertama kali. Perlu diketahui penerbitan sertipikat karena hilang sangat berbelit yaitu : pihak yang berhak atas sertipikat harus bersumpah, diumumkan dimedia setempat 2 kali dan dua media yang berbeda, diumumkan pada lembaran Negara Arsip Nasional selama 2 kali, setelah 2 bulan tidak ada pihak yang berkeberatan baru dibuatkan sertipikat pengganti. Dan biaya pengumuman pada lembaran negara dan media setempat saat ini terbilang mahal. Apabila sertipikat yang dibuat melaui proses pendaftaran pertama kali jadi dan di kemudian hari sertipikat yang hilang tersebut ketemu dan muncul kembali, maka bisa dikatakan sertipikat sertipikat tersebut double/ganda.
6. Alasan Biaya. Biaya Pembuatan Sertipikat. Biaya pendaftran sertipikat pertama kali lebih murah daripada Pendaftaran Peralihan Hak. Sebenarnya biaya yang masuk di Kantor Pertanahan lebih mahal biaya pendaftaran Sertipikat pertama kali akan tetapi pada kegiatan Pendaftaran Peralihan hak biaya pembuatan akta PPAT, pajak BPHTB, pajak SSB Pajak Penghasilan sangat mahal sehingga sangat memberatkan pemohon sertipikat, bisa dibayangkan apabila harga tanah mencapai 1 milyar, maka biaya untuk peralihan haknya bisa mencapai 100 juta rupiah.

D. Dampak terjadinya Sertipikat Ganda

Sertipikat ganda menimbulkan beberapa dampak sebagi berikut :

1. Terjadi sengketa hak atas tanah. Sengketa pertanahan yang diakibatkan karena sertipikat ganda sangat banyak dari hanya sekedar sampai tahap musyawarah di tingkat desa sampai pada tahap proses di Pengadilan bahkan ada yang sampai mahkamah Agung. Sering kali Pihak Badan pertanahan nasional menutup mata terhadap kasus tersebut dan mengembalikan/menumpahkan kesalahan kepada pihak pemilik tanah karena pada saat mengajukan permohonan sudah membuat pernyataan tanhnya belum bersertipikat. Mestinya Pihak BPN yang seharusnya tahu tanah tersebut sudah atau belum bersertipikat, dan fungsi identifikasi bidang tanah yang dilakukan oleh petugas pengumpul data yuridis dan data fisik serta panitia A pada Pantor Pertanahan yang harusnya ikut bertanggungjawab terhadap fenomena sertipikat ganda tersebut.
2. Menimbulkan keresahan kepada masyarakat. Masyarakat yang bersengketa seringkali berbuat anarkhis sehingga menimbulkan kerusuhan massa dan permusuhan yang berlarut-larut.
3. Menimbulkan image tidak baik terhadap lembaga BPN sebagai lembaga dengan administrasi yang buruk. Badan pertanahan nasional seharusnya menjadi penjaga gawang mengenai permasalahan pertanahan di Indonesia akan tetapi malah menimbulkan permasalahan baru dengan menerbitkan sertipikat ganda akibat adanya ketidakberesan tata administrasi pertanahan.
4. Menimbulkan ketidak percayaan masyarakat terhadap kepastian hukum hak atas tanah. Seharusnya sertipikat hak atas tanah merupakan tanda bukti pemilikan hak atas tanah yang kuat, akan tetapi bagaimana mungkin disebut kuat apabila ada dua sertipikat yang obyek tanahnya sama, manakah yang dianggap kuat yang dapat menjamin kepastian hukum hak atas tanah.

E. Tindakan Pencegahan

1. Menyiapkan basis data bidang tanah di seluruh wilayah. Sangat Urgen-nya basis Data Bidang tanah untuk menghindari timbulnya sertipikat ganda. Seluruh bidang tanah dipetakan dalam suatu sistem koordinat nasional yang tetap dan terhubung dengan data subyek dan data yuridis bidang tanah dalam sistem komputerisasi data pertanahan yang selalu up to date dan mudah dalam pencariannya. Mau tidak mau penggunaan teknologi informatika mutlak diperlukan dengan sumber daya manusianya yang memadai yang selalu siap melaksanakan administrasi pertanahan dengan baik. Penggunaan data-data dari instansi terkait mengenai bidang tanah seperti Kantor PBB, Direktorat Topografi Angkatan Darat dan Bakosurtanal juga diperlukan untuk melengkapi kekurangan basis data yang ada.
2. Fokus Pada Obyek Bidang Tanah. Tanah tidak akan berubah apabila tidak terjadi bencana alam, tetapi subyek atau pemilik tanahlah yang selalu mengalami perubahan. Mau diapakan saja bidang tanah tetap lokasi dan posisinya perubahan terjadi karena ada pembangunan diatasnya. Oleh karena itu basis data bidang tanah dibuat sedemikian rupa sehingga sampai kapanpun seseorang dapat dengan mudah mencari dan mengetahui bidang tanah hanya dengan mengetahui Nomor Identifikasi Bidang atau nomor PIN Bidang Tanah dalam istilah umum. Bagaimana memagari bidang tanah secara maya tetapi pagar yang dibuat lebih kuat dari pada pagar fisik yang dibuat secara nyata.
3. Membuat blanko Sertipikat yang tidak dapat dipalsu. Blanko Sertipikat dicetak oleh Perum Peruri. Seperti pada Mata uang ada perlu ditingkatkan pengamanan yang membuat para pemalsu tidak dapat meniru dengan detail blanko sertipikat tanah.
4. Mengawasi penggunaan Blanko Sertipikat. Ibarat ”One Bullet for One Enemy" satu blanko sertipikat untuk satu bidang tanah. Pengawasan melekat terhadap pengeluaran sertipikat agar tidak terjadi pencurian blanko sertipikat baik oleh oknum BPN atau pihak luar. Apabila terjadi kerusakan atau kesalahan dalam pengisian blanko sertipikat, maka dibuatkan Berita Acara Penghancuran dan dilaporkan kepada Badan Pertanahan Nasional Pusat.
5. Meningkatkan disiplin aparat Badan Pertanahan nasional. Aparat badan pertanahan nasional harus disiplin terhadap pengumpulan data yuridis dan pengumpulan data fisik bidang tanah, melakukan bywerken Peta-peta Pendaftaran dan daftar isian serta identifikasi bidang tanah yang akurat.
6. Penanaman kesadaran Tertib hukum pertanahan kepada masyarakat. Sosialisasi tentang kesadaran hukum pertanahan harus dilakukan agar masyarakat tidak melakukan permohonan sertipikat yang sebenarnya sudah bersertipikat. Ibaratnya bisa terbit sertipikat tetapi produk sertipikat tersebut cacat hukum dan menimbulkan permasalahan di kemudian hari. Selain itu perlu ditanamkan dan disosialisasikan bagaimana mengurus sertipikat dengan prosedur yang benar seperti peralihan hak, pemecahan, penggabungan, penggantian sertipikat dan lain-lain.

F. Upaya penanganan Sertipikat Ganda Saat ini :

Kantor Pertanahan saat ini dalam menangani sengketa sertipikat ganda adalah dengan cara mediasi. Apabila tidak dicapai kata sepakat maka diupayakan melalui proses pengadilan. Selain itu apabila terdapat unsur kesengajaan yang mengarah ke bentuk tindak pidana maka dilakukan penuntutan tersangka ke pengadilan. Tidak dapat dipungkiri sebagaimana instansi-instansi lain tindakan penyelamatan cenderung menyalahkan pihak lain bahwa kantor pertanahan hanya sebagai administrator yang mencatat dan melegalisasi kejadian atau perubahan terhadap bidang tanah berdasarkan permohonan dan adanya pernyataan dari pemilik tanah bahwa bidang tanah yang dimohon belum bersertipikat dan permohonan dan pernyataan tersebut telah diketahui oleh instansi lain seperti Pemerintah Desa/Kelurahan dan Kecamatan. Padahal sebagai lembaga kontrol kantor pertanahan harusnya menjaga gawangnya agar kewenangannya menerbitkan sertipikat tidak dimanfaatkan oleh pihak pihak yang beriktikad tidak baik.

Alibi lain untuk mengelak dari tuntutan adalah : Pada saat penerbitan sertipikat sebelumnya telah melalui lembaga pengumuman selama 2 bulan di Desa maupun di Kecamatan semestinya pihak-pihak yang berkeberatan menggunakan waktu tersebut untuk segera mengajukan keberatan atas penerbitan sertipikat, padahal tidak semua orang membaca dan memperhatikan pengumuman yang tidak diumukan secara umum.

Selain itu setelah terbit sertipikat pemilik tanah dan pemerintah desa diberi surat untuk mengambil sertipikat yang sudah jadi di Kantor Pertanahan. Hal itu juga digunakan untuk mengelak dari kesalahan bahwa semestinya Pemerintah Desa mencatat bidang tanah tersebut telah bersertipikat, padahal undangan seringkali tidak dikirim ataupun tidak sampai pada pemohon. Kesemuanya hanya untuk menutupi administrasi pertanahan yang amburadul dan tidak baik.

III. KESIMPULAN

Sertipikat ganda menimbulkan sengketa/permasalahan pertanahan yang komplek. Oleh karena itu tindakan pencegahan perlu dilakukan agar tidak terbit sertipikat ganda. Upaya yang paling utama adalah dengan dibuatkan basis data bidang tanah yang lengkap up to date mudah dalam pencarian terintegrasi dengan data subyek dan data yuridisnya dalam sistem komputerisasi pertanahan.

Memang untuk membangun basis data tersebut memerlukan biaya yang sangat besar akan tetapi demi terlaksananya pendaftaran tanah yang tertib dan teratur kegiatan tersebut harus dilakukan. Karena selain untuk mencegah sengketa akibat sertpikat ganda juga dapat meningkatkan efisiensi pelayanan pendaftaran tanah karena bidang-bidang tanah yang dimohon sertipikat tidak perlu diukur lagi.

Sumber: http://srikuntjoro.wordpress.com/2010/04/10/sertipikat-ganda/