Penerbitan Surat Ukur Tanah

A. PETA DASAR TEHNIK

Definisi peta dasar tehnik adalah titik yang mempunyai koordinat yang diperoleh dari suatu pengukuran dan perhitungan dalam suatu sistem tertentu yang berfungsi sebagai titik kontrol atau titik ikat untuk keperluan pengukuran dan rekonstruksi batas. Peta dasar teknik adalah peta yang memuat penyebaran titik-titik dasar teknik dalam cakupan wilayah tertentu.

Sebagai titik kontrol atau titik ikat untuk keperluan pengukuran dan rekonstruksi batas (pasal. 1 butir 13 PP No.24/1997). Pemasangan titik dasar teknik dilaksanakan berdasarkan kerapatan dan dibedakan atas ; titik dasar teknik orde 0,1,2,3,4 serta titik dasar teknik perapatan. Pemasangan titik dasar teknik orde 0 dan 1 dilaksanakan oleh Bakosurtanal sedangkan orde 2,3,4 dan titik dasar teknik perapatan dilaksanakan oleh Badan Pertanahan Nasional. Pengukuran titik dasar teknik orde 2 dilaksanakan dengan kerapatan ± 10 kilometer.Pengukuran titik dasar teknik orde 3 dilaksanakan dengan kerapatan ± 1 - 2 kilometer.Titik dasar teknik orde 4 merupakan titik dasar teknik dengan kerapatan hingga 150 meter.Titik dasar teknik perapatan merupakan hasil perapatan titik dasar teknik orde 4.(Pasal 2). Berdasarkan pemasangannya, titik dasar teknik dibedakan atas 2 (dua) bagian, yaitu ; sebagai perapatan dan sebagai pengikatan. Pemasangan titik dasar teknik yang berfungsi sebagai pengikatan berarti bahwa setiap bidang tanah dalam pendaftaran tanah sistematik ataupun sporadik harus diikatkan kepada titik dasar teknik tersebut, sedangkan yang berfungsi sebagai perapatan berarti bahwa pemasangan titik dasar teknik tersebut adalah merapatkan titik dasar teknik yang telah ada dan tersebar di suatu wilayah.

B. PETA INDEKS

Pemetaan Indeks Grafis (GIM – Geographical Index Mapping) adalah penyusunan informasi mengenai bidang-bidang tanah yang telah terdaftar untuk memberikan sebagai data pendukung bagi kegiatan administrasi pertanahan. Informasi mengenai bidang tanah yang terdaftar akan dinyatakan dalam 2 (dua) produk yang saling berkaitan dan tidak dapat dipisahkan, yaitu ; Daftar Tanah dan Peta Indeks Grafis yang dituangkan dalam Peta Pendaftaran.

Daftar Tanah adalah daftar yang memuat informasi tentang bidang-bidang tanah yang telah terdaftar di dalam suatu desa/kelurahan (Daftar Tanah) atau kabupaten / kotamadya (Daftar Tanah Negara).Dalam daftar tanah dibukukan semua bidang tanah, baik yang dikuasai oleh perorangan, badan hukum maupun pemerintah dengan sesuatu hak maupun tanah negara yang terletak di desa yang bersangkutan (pasal 146).

Peta Indeks Grafis adalah peta yang memuat bidang-bidang tanah yang sudah terdaftar haknya dan bidang-bidang tanah tersebut belum dipetakan pada peta pendaftaran.

Gambar skematis diagram alir pelaksanaan pemetaan indeks grafis

A. Pengumpulan Data

Pengumpulan data dilakukan untuk mengumpulkan dokumen-dokumen yang berhubungan dengan data fisik dari bidang-bidang tanah yang telah terdaftar. Dokumen-dokumen yang diperlukan adalah:

1. Dokumen yang tersedia di Kantor Pertanahan

1. Salinan Daftar Tanah / Daftar Tanah Negara (DI 203 atau DI 203 A).
2. Salinan Surat Ukur (DI 207), Gambar Situasi dan Gambar Ukur (DI 107).
3. Salinan peta-peta yang memuat lokasi bidang tanah yang dimaksud pada Daftar Tanah. Misalnya ; peta PP 10, peta kawasan pengembangan (real estate) dan lain-lain.
4. Salinan peta dasar pendaftaran yang akan dijadikan dasar pembuatan peta indeks grafis.

2. Dokumen yang tersedia pada instansi lain.

Salinan peta atau daftar yang dimiliki oleh PBB.

Salinan peta atau keterangan yang diperoleh dari Lurah atau Kepala Desa.

B. Analisa Data

Setiap bidang tanah yang telah tercatat dalam Daftar Tanah diteliti apakah dapat langsung dipetakan pada salinan lembar peta dasar pendaftaran / peta pendaftaran yang telah tersedia.

1. Data yang tersedia di Kantor Pertanahan digunakan untuk mengidentifikasi lokasi bidang tanah di atas peta dasar pendaftaran dengan menggunakan salah satu dari data yang tersedia, yaitu ;

1. Peta-peta yang ada (peta PP 10, peta kawasan pengembangan dll.) dimana bidang tanah tersebut mungkin telah dipetakan.
2. Lokasi dalam kaitannya dengan bidang tanah yang lain seperti terlihat pada letak bidang tanah tersebut pada SU/GS dan GU.
3. Lokasi dalam kaitannya dengan bangunan atau benda-benda fisik lainnya yang memperlihatkan letak bidang tanah tersebut pada SU/GS/GU atau dengan cara menghubungkan hasil pengukuran (bangunan atau benda fisik yang dapat diidentifikasi pada peta dasar pendaftaran).
4. Lokasi dalam kaitannya dengan jalan besar atau jalan yang bersebelahan, yang diperlihatkan dan diberi nama pada SU/GS/GU.
5. Lokasi bidang tanah lainnya yang dicatat pada SU/GS/GU yang bersebelahan.
6. Peta foto, blow up atau foto udara (jika tersedia) dapat membantu identifikasi lokasi bidang tanah karena banyaknya obyek atau detail yang muncul pada media tersebut.

C.PETA PENDAFTARAN TANAH

Peta Pendaftaranmerupakan peta tematik, adalah peta yang menginformasikan mengenai bentuk, batas, letak, nomor bidang dari setiap bidang tanah dan digunakan untuk keperluan pembukuan bidang .Hal ini sesuai dengan bunyi pasal 1 ayat 15 PP24/1997 dan pasal 141 PMNA/KBPN No. 3/ 1997.

Peta pendaftaran dibuat dengan skala 1 : 1.000, 1 : 2.500, dan 1 : 10.000, sesuai dengan fungsinya sebagai pembukuan bidang-bidang tanah dan mencegah terjadinya pendaftaran ganda, maka peta pendaftaran harus digunakan sebagai peta yang berkembang (tumbuh/ up-to date). Dengan demikian setiap perubahan, penambahan bidang-bidang tanah yang tercakup pada suatu lembar peta pendaftaran harus digambar pada peta tersebut. Unsur bangunan pada peta pendaftaran tidak merupakan keharusan untuk dipetakan, kecuali unsur tersebut merupakan bagian data yang penting atau dapat digunakan untuk rekonstruksi batas bidang tanah jika diperlukan (pasal 141) .Nomor identifikasi bidang (NIB) digunakan sebagai identifier untuk dapat berhubungan atau korelasi dengan data lain yang menyangkut satu bidang atau bidang-bidang tanah (pasal 21 PP24/1997 dan pasal 142 ayat 3). Dalam peta pendaftaran hanya ditulis 5 (lima) digit terakhir mengingat batas wilayah administrasi telah dicantumkan.

Penyatuan sistim peta pendaftaran

Format peta tertentu artinya, peta pendaftaran yang menggunakan format seperti yang ditentukan oleh peraturan ini. Peta pendaftaran yang masih menggunakan format lama disalin menjadi peta pendaftaran format

Perubahan format lembar peta pendaftaran

Dasar pembuatan peta pendaftaran adalah peta dasar pendaftaran (pasal 16 ayat 4 PP24/1997), dimana hasil pengukuran bidang-bidang tanah dipetakan/ dikartir diatas peta dasar pendaftaran

• 1 (Satu) set peta dasar pendaftaran yang disahkan penggunaannya digunakan sebagai dokumen dan harus disimpan .
• 1 (satu) set lainnya di sahkan penggunaannya menjadi peta pendaftaran dengan mencoret kata Dasar yang akan digunakan untuk pembukuan bidang-bidang tanah terdaftar.

Material yang digunakan adalah bahan yang sangat stabil, kuat dan tahan lama, misalnya drafting film, sepia atau bahan-bahan transparan lainnya.

Penggunaan peta dasar Pendaftaran

Kriteria peta dasar pendaftaran agar dapat digunakan sebagai peta pendaftaran :

• Berupa peta garis atau peta foto. Jika tersedia peta foto, untuk salinan (lembar kedua) di tracing/ disalin menjadi peta garis.
• Kesalahan planimetris 0.3 mm x skala peta
• Skala, sistim koordinat dan format peta harus memenuhi persyaratan dan peraturan yang berlaku. Apabila tersedia peta dasar pendaftaran dengan skala selain yang ditetapkan ditransformasi ke salah satu skala peta pendaftaran yang telah ditetapkan. Peta yang dihasilkan oleh BPN atau instansi lain, baik skala, format dan sistim koordinatnya masih belum sesuai, diusahakan untuk dibuat atau ditransformasi sesuai peraturan.
• Sistim koordinat nasional/ lokal. Sistim koordinat lokal harus di transformasi ke sistim koordinat nasional jika telah tersedia titik-titik dasar teknik nasional.
• Format peta nasional atau sistim lokal. Jika format peta masih sistim lokal, harus dibuatkan ke dalam sistem nasional bersamaan pada saat transformasi peta.

Peta dasar pendaftaran yang memenuhi kriteria diatas akan berubah fungsi menjadi peta pendaftaran setelah di sahkan dan selanjutnya disebut peta pendaftaran. Pemetaan bidang-bidang tanah pada peta pendaftaran dilakukan dengan mengkartir atau memetakan data dari :

• Gambar ukur sistematik
• Gambar ukur sporadik
• GIM, hasil pemetaan indeks grafis

Data tersebut dikartir atau disalin pada peta pendaftaran, sebagaimana skema berikut

Alur kerja Pembuatan Peta Pendaftaran tersedia peta dasar

Dari diagram diatas : Hasil pengukuran baik sporadik ataupun sistematik dikartir pada peta pendaftaran.

• GS/SU dari pelaksanaan GIM disalin pada peta pendaftaran.
• Pengkartiran dan penyalinan data tersebut dapat dilaksanakan secara manual ataupun digital, demikian juga sistim koordinatnya mengikuti sistim koordinat yang ada (nasional/lokal).
• Peta pendaftaran yang masih menggunakan sistim koordinat lokal dan format lokal ditransformasikan ke sistim nasional dan formatnya diubah menggunakan format nasional menjadi peta pendaftaran nasional.

D. PETA BIDANG TANAH

Adalah hasil pemetaan 1 (satu) bidang tanah atau lebih padalembaran kertas dengan suatu skala tertentu yang batas-batasnya telah ditetapkan oleh pejabat yang berwenang dan digunakan untuk pengumuman data fisik (pasal 1 ayat 6) . Dari definisi diatas, jelas dimaksudkan bahwa setiap data hasil pengukuran bidang tanah baik yang dilaksanakan secara sistematik maupun sporadik harus dibuatkan peta bidang tanahnya.Peta bidang tanah ini selain merupakan bagian (lampiran) DI 201 B pada pendaftaran tanah sporadik dan DI 201C pada pendaftaran tanah sistematik, yang digunakan sebagai salah satu data fisik pada pengumuman, juga dapat digunakan untuk melengkapi peta pendaftaran yang telah tersedia. Pembuatan peta bidang tanah adalah berdasarkan data gambar ukur baik itu dilakukan dengan cara pengukuran terrestrial atau dengan cara identifikasi pada peta foto. Oleh karena itu pembuatan peta bidang sebenarnya adalah salinan/kutipan dari manuskrip (kartiran) sehingga bentuk dan ukuran luasnya dianggap relative benar.

A. Metode Pembuatan Peta Bidang Tanah

Format dan ukuran kertas hasil akhir (hard copy) dari peta bidang tanah yaitu ukuran A3pada kertas HVS 80 gram (pasal 31 ayat 3), dengan demikian untuk blanko (bingkai) peta ini dapat disediakan/ dicetak terlebih dahulu atau apabila pembuatannya secara dijital dapat dibuat dengan file tersendiri.

Gambar Bingkai peta (a) dibuat secara manual, (b) file dijital

Sedangkan data yang di extract (digabungkan) dapat berupa batas bidang-bidang tanah, jalan sungai atau benda benda lain yang dapat dijadikan petunjuk untuk memudahkan mengenallokasi bidang tanah (pasal 31 ayat 5e,f).

§ METODEMANUAL

Secara manual peta bidang tanah dibuat pada blanko (bingkai) peta bidang tanahyang telah disiapkan terlebih dahulu, menggunakan skala yang sama dengan peta asalnya. Cara manual hanya dapat dilakukan dengan cara menyalin atau mengutip bidang-bidang tanah dan detail situasi penting lainnya dengan cara menempatkan manuskrip pada meja gambar (meja kaca dengan lampu penerang) dan diatasnya ditempatkan bingkai peta bidang tanah sedemikian rupa sehingga bidang-bidang tanah yang akan disalin menempati posisi yang cukup simetris .

Gambar Penyalinan manuskrip menjadi peta bidang tanah

Manuskrip/ peta yang dapat digunakan untuk disalin menjadi peta antara lain :

1. Manuskrip (kartiran gambar ukur) yang dikerjakan secara manual ;
2. Kartiran gambar ukur (GU) pada peta dasar pendaftaran, jika peta dasar pendaftaran berupa peta garis (pasal 32 ayat 1).
3. Kartiran pada peta dasar pendaftaran berupa peta foto yang merupakan hasil identifikasi batas pemilikan dan pengukuran sisi-sisi bidang tanah (pasal 32 ayat 2).

A.2 Metode Digital

Peta bidang tanah yang dibuat secara dijital merupakan extraction (ektraksi) bidang-bidang tanah yang diambil dari :

1. Manuskrip/ kartiran gambar ukur yang dikerjakan secara dijital ;
2. Hasil dijitasi peta dasar pendaftaran dijital baik peta garis atau peta foto yang telah melalui proses editing sesuai hasil penetapan batas, identifikasi dan data ukuran sisi-sisinya ;

§ Gambar Hasil extract peta dijital dan bingkai peta

Surat Ukur (d.i 207) merupakan kutipan gambar bidang tanah dari peta pendaftaran yang dibuat 2 (dua) rangkap, satu disimpan pada Kantor Pertanahan sebagai arsip dalam daftar surat ukur (d.i 311 B), dan yang lainnya merupakan bagian sertipikat tanah untuk menginformasikan tanah tersebut haknya telah terdaftar pada buku tanah. Surat Ukur merupakan salah satu kegiatan pengukuran dan pemetaan, dimana setiap bidang tanah yang telah dipetakan dalam peta pendaftaran dibuat surat ukur guna keperluan pendaftaran haknya (pasal 14 ayat 2 dan pasal 22 ayat 1 PP24/1997). Sedangkan untuk wilayah wilayah-wilayah pendaftaran tanah secara sporadik yang belum tersedia peta pendaftaran, surat ukur dibuat dari hasil pengukuran yang dipetakan pada peta dasar pendaftaran, atau jika peta dasar pendaftaran juga tidak tersedia, maka surat ukur dibuat dari peta bidang tanah (pasal 22 ayat 2 PP24/1997).

A. Tata Cara Pembuatan Surat Ukur

Secara umum surat ukur dibuat dengan mengutip gambar bidang tanah yang dimaksud dari peta pendaftaran, atau peta bidang tanah yang dibuat untuk keperluan pengumuman, secara lebih rinci dijelaskan sebagai berikut :

A.1. Tersedia Peta pendaftaran

1. Bidang tanah dimaksud yang terdapat pada peta pendaftaran disalin ke blanko daftar isian 207 pada halaman 2 atau halaman 2 dan 3. Penyalinan tersebut dapat dilakukan langsung dengan skala yang sama sesuai skala peta pendaftarannya atau di buat dalam skala yang lebih besar, namun harus disesuaikan dengan ruang gambar yang tersedia pada daftar isian 207 (pasal 157 ayat 4 PMNA 3/1997).
2. Cara penyalinan yang paling mudah dilakukan jika skalanya sama dengan skala peta pendaftaran adalah dengan menggunakan meja gambar kaca yang mempunyai lampu penerangan di dalamnya. Letakkan peta pendaftaran pada meja kaca, kemudian letakkan blanko daftar isian 207 diatasnya.
3. Penyalinan tidak hanya bidang tanah yang dimaksud, tetapi juga bidang tanah yang bersebelahan serta situasi disekitar bidang tanah dimaksud.

A.2. Tidak Tersedia Peta Pendaftaran

1. Jika tersedia peta dasar pendaftaran, maka hasil ukuran dilapangan di kartir pada peta dasar pendaftaran. Hasil kartiran ini disalin atau dikutip pada blanko daftar isian 207 sebagai mana cara diatas.
2. Jika tidak tersedia peta dasar pendaftaran maka hasil pengukuran dikartir untuk pembuatan peta bidang tanah guna pengumuman. Surat ukur dapat dibuat dengan menyalin atau mengutip peta bidang tanah tersebut.
3. Dalam hal bidang tanah yang akan digambarkan sangat luas, sehingga penggambaran pada daftar isian 207 yang tersedia akan menghasilkan skala yang sangat kecil, maka salinan peta pendaftaran dapat digunakan sebagai surat ukur (pasal 157 ayat 5 PMNA 3/1997).

A.3. Tersedia Peta/ Data Digital

Surat ukur dapat dibuat dengan mem plot bidang tanah dimaksud dan bidang tanah serta situasi disekitar bidang tanah dimaksud (data spasial dan tektual) pada blanko daftar isian 207 (pasal 157 ayat 3 PMNA 3/1997), dapat dilaksanakan dengan menggunakan sistim sunting gambar (cropping).Penge-plot-an dapat dilakukan dengan skala yang dikehendaki, namun demikian disarankan menggunakan skala sesuai dengan aturan yang berlaku.

A.4 Perubahan, Penghapusan Dan Pembuatan Surat Ukur Baru

1. Jika terjadi pengukuran ulang, yang menyebabkan perubahan bentuk fisik dan luas, maka pada surat ukur harus di lakukan perubahan sesuai data perubahan tersebut (pasal 41ayat 5 PMNA 3/1997). Perubahan tersebut dapat dilakukan langsung pada surat ukurnya atau dibuatkan surat ukur pengganti jika surat ukur lama tidak memungkinkan untuk digunakan.
2. Jika terjadi pemecahan, untuk pendaftarannya masing-masing bidang dibuatkan surat ukur baru, sebagai pengganti surat ukur lama (pasal 133 ayat 3 PMNA 3/1997.
3. Surat ukur semula dinyatakan tidak berlaku lagi dengan mencantumkan catatan dengan kalimat sebagai berikut :
   "Tidak berlaku lagi karena haknya sudah dibukukan sebagai hak atas bidang-bidang tanah hasil pemecahan sempurna, yaitu Hak ……. Nomor … s/d ….. (lihat buku tanah nomor ... s/d .... )", yang dibubuhi tanda tangan Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk berikut cap dinas Kantor Pertanahan (pasal 133 ayat 5 PMNA 3/1997).
4. Bidang atau bidang-bidang tanah yang dipisahkan untuk pendaftarannya dibuatkan surat ukur tersendiri pasal 134 ayat 3 PMNA 3/1997.
5. Dalam pendaftaran pemisahan bidang tanah surat ukur yang lama tetap berlaku untuk bidang tanah semula setelah dikurangi bidang tanah yang dipisahkan dan pada nomor surat ukur dan nomor haknya ditambahkan kata "sisa" dengan tinta merah, sedangkan angka luas tanahnya dikurangi dengan luas bidang tanah yang dipisahkan pasal 134 ayat 5 PMNA 3/1997 .
6. Bidang atau bidang bidang tanah hasil penggabungan untuk pendaftarannya dibuatkan surat ukur baru (pasal 135 ayat 3 PMNA 3/1997).
7. Pendaftaran penggabungan bidang-bidang tanah dilakukan dengan menyatakan tidak berlaku lagi surat ukur atas bidang-bidang tanah yang digabung dan membuatkan surat ukur baru untuk bidang tanah hasil penggabungan (pasal 135 ayat 4 PMNA 3/1997).
8. Untuk melaksanakan hal sebagaimana dimaksud diatas pada masing-masing surat ukur bidang-bidang tanah yang digabung dicantumkan catatan dengan kalimat sebagai berikut :